成都PPP
PPP案例

中信滨海新城成为国内首个获立法保障的PPP项目

日期:2015-12-29

  PPP即公私合作模式,是公共基础设施中的一种项目融资模式。在该模式下,鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作,参与公共基础设施的建设。

   “推进PPP以法治保障契约的实行是根本,但是在商言商,企业家最担心的还是很多情况下政府方面很强势。”中国财政学会PPP专委会会长贾康曾公开指出PPP模式的困境。

   由于汕头特区是一个有立法权的城市,位于汕头濠江区,总投资额将超过500亿元的中信滨海新城成为了首个获得区、市两级人大审议通过的项目。

   10月29日,汕头市第十三届人大常委会举行第三十五次会议,会议听取了汕头市委常委、市政府常务副市长郑通声代表市政府所提报的关于濠江区城市运营和苏埃通道项目(即:中信滨海新城项目)重大事项的议案及相关说明,并听取了市人大财经工委、市人大常委会组成人员对相关议案的意见。经审议表决,通过了汕头市政府所提请的关于濠江区城市运营和苏埃通道项目重大事项的议案。

   “在这种大型PPP项目上,企业最担心两个风险,一个是政策的风险,一个是政府的风险。政策的风险是指国家政策变动带来的风险,政府风险则是指政府换届,主要领导变更带来的可能违约的风险。市级人大审议通过使得企业这方面的利益可以得到更好的保护。” 中信滨海新城总经理蓝宇表示。

   原来的农村

   “我们最早去实地考察的时候,海湾的南岸就是农村,濠江区最开始定位成中心城区,由于交通不便,汕头南拓收到制约,濠江区成了汕头经济最落后的区域。”蓝宇回忆道。

   据了解,该项目的促成最开始是由地方政府找到了中信地产。“许多地方政府主动找类似中信这种综合实力比较强,资金实力雄厚,有产业资源、金融资源的大型企业,来合作进行新城开发,新型城镇化的建设。”蓝宇表示。

   而中信地产最终确定在汕头进行城市运营,则有着很多的考量。据蓝宇介绍,在洽谈伊始,汕头市政府非常有诚意,提供了必要的协助。濠江区还争取到了地级市的管理权限,区级政府可以行使地级市的管理权限。

   汕头作为最早的经济特区,80、90年代经济发达过,但是渐渐落伍了,被国内很多城市超越了。最近几年,汕头市的经济发展有明显的上升的势头,各项经济指标超过了广东省的平均水平,具有后发优势。

   除此之外,汕头也是国家海西经济圈中连接珠三角和福建的桥头堡。鉴于中信地产在汕头耕耘20多年,在这里有基础,中信滨海新城最终落地。

   “粤东长期以来是人口密度最高的区域,土地非常宝贵。濠江区因为经济没有发展,恰恰有后发优势。濠江区仅有不到30万人,土地存量却占了汕头市的一半以上,可建设用地多。经过全面测算和分析,在这个项目上可以实现企业的品牌效应、经济利益、央企的责任和担当。”蓝宇说道。

   白纸上的蓝图

   除了成为国内首个获得立法保障的PPP项目之外,中信滨海新城还是国内为数不多的由企业主导规划的项目。

   一般来说,规划都是由政府部门主导的。政府做的规划,考虑国家的政策方向和公共利益,但是政府的规划很少考虑实施的经济上的可行性,所以很多政府的规划虽然很好,但是在实操层面上遇到难题。

   “企业做的规划会考虑经济上的可持续性,作为中信这种央企,也会更多的考虑公共利益和社会利益。同样要走政府的审批程序。通过规划委员会、常务会议的审批。”蓝宇表示。

   蓝宇强调,规划是城市运营项目的核心和关键。“所有的投资、运营都是以规划为导向。项目启动之前就在做区域的规划,商务协议签署之前就邀请了国内外顶级的设计单位,进行项目规划。确定首开区之后,又做了控制性详细规划,及整个片区的城市设计。规划做出来便可以向政府和市民展示未来的前景,新定位也需要得到政府的认可。”

   据了解,滨海新城项目的规划面积涵盖濠江区168平方公里,预计开发周期为25年,将采用分片区滚动开发的模式。

   中信滨海新城项目定位为生态型的汕头南岸新城、现代服务业发达的粤东首邑、亚太高端文化商务休闲之都。项目开发建设内容主要包括土地一级开发整理,过海隧道、市政道路等基础设施建设,同时配套学校、医院、公园、酒店、商业等高端城市公共服务设施,建设会议中心、博物馆、展览馆、体育中心、影剧院、歌剧院、会展中心等大型场馆。

   其中,南滨片区作为中信滨海新城项目的首发启动区,位于华侨经济文化合作试验区的起步区,规划面积12.4平方公里。

   “不同于北岸的逐渐成熟,南岸的规划是整体规划,在一张白纸上绘出未来的新城,规划规格和合理性远超北岸。”蓝宇说道。

   未来的CBD

   今年以来,图纸上的规划正在逐步落地。濠江区最近基础设施在逐步启动,过海隧道的围堰工程马上竣工,隧道主体工程即将动工。

   当地一两家开发商在濠江区历史遗留下来的楼盘项目,借此契机在11月内开盘发售,均价为7000元/平方米,和北岸主城中心区约便宜2-3000元/平方米。

   “我们相信,随着海底隧道的通着,未来5-8年内,濠江区的房价将赶超北岸主城中心区房价。两条桥梁一条隧道拉近了两岸的距离,5分钟的车程非常方便。除此之外濠江区还有无法比拟的生态、景观优势。”蓝宇自信地说道。

   在近日举办的深圳土地展等多处展会上,中信海滨新城的展位吸引了较多开发企业的注意。“11月11日中信滨海新城首批土地挂牌,前期招商比较有成效,国内很多大的开发商都看好汕头未来的发展和土地的增值前景。此外我们也全面在做产业的招商,包括学校、商业等,都取得了可喜的进展。”蓝宇表示。

   中信滨海新城项目的规划,运营策略落实之后,汕头市新一版的总体规划已经报国务院批准,首开的南斌片区定位为CBD核心区。未来的核心区是围绕汕头的内海湾“一湾两岸”来打造。国家刚刚批准汕头成立华侨经济文化合作试验区,也把该项目列入核心区,未来前景可观。

   如何双赢?

   PPP项目相当于政府向社会推出的一款产品,能否卖出去,产品质量、“性价比”、“收益率”很关键。目前财政部门主导的PPP项目都是“公益”类项目,但是社会资本没有一个是正真的“公益”资本。

   所有的社会资本都是首先为逐“利”而来、为淘“金”而来、为赚“钱”而来,就某一个具体项目而言,他们并不担负任何“社会公益”责任,如果地方政府提供的PPP项目无利可图,社会资本会扭头就走。

   目前多数给排水、供暖、供气项目,主要靠使用者付费就可以基本保障投资者的合理回报,社会资本很有投资热情,成功率高;智能交通、视频监控、停车场地收费管理类PPP项目更是从来不缺民间投资者;一部分垃圾处理、污水处理、水环境治理等项目也可以通过部分政府付费解决问题。

   中信地产这个项目如何盈利?

   蓝宇介绍道,中信滨海新城的商业模式属于城市运营类,通过对商定区域进行整体的策划、规划,整体的投融资运作,包括城市基础设施配套,产业引进等,让整个区域的土地得到增值,最后跟政府分享增值的收益。“简而言之就是把区域的蛋糕做大,然后跟政府从中分得一杯羹。”

   “投资量大,周期很长,更加适合中信地产这样有强大的金融背景、央企背景的企业来做,中小企业更适合做迅速盈利的项目。”蓝宇指出。

   除了企业能盈利之外,政府也能通过该项目获得经济利益及其他利益。新城建出来之后,城市环境得到改善;产业的导入、引进将促进城市产业转型升级;政府将因此得到长期的税源,居民将得到更多新增的就业岗位和土地增值的收益。


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